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SITUATION IMMOBILIERE DE MAYOTTE / GEOGRAPHIE

La question immobiliere mahoraise est gérée par trois organismes : la Direction de l'Equipement (DE) qui délivre les permis de construire, la Société Immobiliere de Mayotte qui réalise des logements sociaux et gere un important parc locatif, et plus récemment des sociétés immobilieres privées.

La rareté du foncier viabilisé, ainsi que la tenure fonciere, sont des obstacles forts a un accroissement de la construction de logements, dans le secteur social comme dans le secteur concurrentiel, et contribuent a la relative faiblesse des offres nouvelles face a la demande immobiliere induite par la croissance démographique et l'évolution des modes de vie.

L'habitat a Mayotte se caractérise par une répartition inégale sur le territoire au profit du nord est de l'île. Un logement sur deux est situé dans les communes de Petite Terre, Koungou, Mamoudzou. Mayotte connaît une importante pénurie de logements. Il faudrait construire, chaque année, environ 2200 logements, alors qu'en moyenne, la construction de seulement 1300 logements est autorisée. Toutefois, nombre de constructions, difficiles a estimer, sont initiées sans permis de construire.

La politique de l'habitat social mise en oeuvre depuis vingt-cinq ans par un opérateur unique - la Société Immobiliere de Mayotte (SIM) - était basée sur l'accession a la propriété des populations les plus démunies, au travers de la construction des cases (subventionnées a pres de 90% par l'Etat). Plus de 16000 cases SIM ont été construites (concernant ainsi pres de la moitié des ménages mahorais). Cette politique a cependant atteint ses limites : individuelle et rustique, la case SIM (deux ou trois pieces sans finitions intérieures), qui s'inspire de l'habitat traditionnel mahorais, ne répond plus, dans un contexte de saturation de l'espace foncier, aux besoins de la société mahoraise.

Un nouveau dispositif comparable a celui en vigueur dans les DOM a été instauré a Mayotte : le logement en Accession Sociale ou Tres Sociale (L.A.S/L.A.T.S.), destiné aux accédants sociaux (en priorité les familles). Il s'agira de logements plus grands, plus confortables, mieux adaptés aux besoins familiaux. Son financement se composera d'une subvention couplée a un pret bancaire immobilier (mise en place, en 2006, d'une interface sociale et financiere, destinée a faciliter l'acces des plus démunis au crédit) dont le remboursement sera couvert presque entierement par l'Allocation Logement (AL) en vigueur a Mayotte depuis 2004. Le L.A.T.S., dont le taux de subvention pourrait atteindre 75 %, remplace ainsi la légendaire case SIM.

Par ailleurs, la SIM souhaite développer un produit répondant a la demande locative avec le PLATS, Programme Locatif Aidé Tres Social. Les personnes a revenus modestes, ne pouvant accéder a la propriété pourront des lors louer un logement moderne répondant aux normes d'hygiene et de salubrité.

En 2004, la SIM gérait un parc locatif de 1581 logements intermédiaires occupés, pour l'essentiel, par des fonctionnaires métropolitains. Mais, stimulé par les opérations en défiscalisation qui ont été effectives des 1994, ce marché est de plus en plus occupé par des opérateurs privés. En 2005, 239 constructions auraient bénéficié du dispositif Girardin contre 160 en 2004. Ces opérations, principalement initiées par des résidents locaux d'origine métropolitaine, et qui sont essentiellement concentrées sur la commune de Mamoudzou, ont favorisé l?émergence d?un marché immobilier privé et l'installation de promoteurs immobiliers (voir plus haut : Hamaha, la ville champignons).

La pression fonciere a entraîné une flambée des prix sur le marché immobilier: le prix déclaré pour un terrain en zone urbaine toutes communes confondues est passé de 53 /m2 en 2000 a 263 en 2004, soit un quintuplement du prix.

La réforme sur le permis de construire est entrée en vigueur le 1er octobre a Mayotte, comme en métropole et dans les DOM. L'un des objectifs affichés de cette réforme est de faciliter les démarches pour les administrés, et dans un contexte local ou les constructions sans permis sont encore tres nombreuses, de les inciter a demander des demandes d?autorisation avant le commencement des travaux.

Environ 1000 permis de construire ont été instruits en 2007 par la DE de Mayotte, dont plus de la moitié ont reçu un avis favorable. Depuis le début de l'année 2008, la Direction de l'Equipement de Mayotte s'est attachée les services d'un architecte qui propose, gratuitement, des conseils techniques, architecturaux et paysagers a toutes les personnes qui souhaitent construire ou agrandir leur maison. Cet appui technique peut également favoriser l'optention de leur permis de construire.